Vous décidez de devenir propriétaire d’un appartement ? Voici ce qu’il faut savoir avant de s’engager définitivement dans cette entreprise.

Les questions fondamentales à se poser pour l’achat de son appartement

Comme pour une maison a vendre, il faut en premier lieu définir vos envies certes, mais surtout vos besoins : êtes-vous célibataires, en couple, avez-vous une grande famille… Des interrogations d’où dépendront le choix de l’appartement : surface, type de confort, quartier, prix de l’immobilier, emplacement par rapport à la ville… Par ailleurs, souhaitez-vous un appartement neuf ou ancien ? Un appartement neuf vous coûtera cher en raison des taxes et droits d’enregistrement qui viennent s’ajouter au prix de vente.

Une fois le projet bien ficelé, il s’agit de prospecter. Cette recherche est une tâche ardue : toutes les pistes sont à exploiter que ce soient les ventes de particulier à particulier, le recours à une agence immobilière ou à la rigueur à un courtier, la lecture assidue des annonces… etc. La prospection aboutie généralement aux visites des appartements. Rappelez-vous toujours que l’appartement qui vous intéresse doit faire l’objet de plusieurs visites, de préférence à des jours et des heures différents. Pendant les visites, attachez une importance particulière à l’exposition de l’appartement ainsi que la luminosité des pièces.

Appréciez la qualité de l’environnement en vous focalisant sur les points suivants : accessibilité, présence ou non d’un parking, degré des nuisances sonores, intensité du trafic, voisinage, niveau de pollution. Parallèlement, évaluez approximativement le montant des travaux de rénovation qui vous attend en contrôlant les installations électriques, la plomberie, la qualité de l’isolation et l’état du chauffage. N’oubliez pas de fixer un rendez-vous avec le syndic dans le cas des logements en copropriété, car il vous donnera des précisions sur le sujet.

Les questions financières et administratives de l’achat d’appartement

Avant tout achat, il importe d’identifier vos possibilités financières: avez-vous un fond propre ou allez vous recourir à un emprunt bancaire ? Dans ce deuxième cas, quelle est votre capacité d’endettement ? Il existe sur le net des comparateurs ainsi que des outils de simulation pour vous permettre d’avoir une idée du montant du crédit immobilier ainsi que sa durée de remboursement. Bien entendu vous pouvez en parler à votre banque. Toute décision d’achat doit découler du montant à votre disposition et non le contraire.

Il convient en outre de souligner que le prix de la maison s’accompagne d’une série de coûts supplémentaires liés à d’éventuels travaux à faire, aux honoraires du notaire, l’assurance, l’installation ou pas d’un chauffage electrique, les frais d’agences… Tous ces coûts doivent être intégrés dans le montant à votre disposition pour réaliser votre transaction. Bien entendu, vous pouvez vous arranger avec le vendeur, afin d’obtenir un allègement du coût total de l’opération.

Avant de conclure le contrat proprement dit, il est d’usager de signer un compromis de vente. Ce document « liste » les conditions de la future vente et constituent un engagement ferme des parties. Concernant le contrat de vente, il s’agit d’un acte authentique signé devant un notaire. Une fois la signature réalisée, vous procéderez au paiement et recevront en échange les clés. Désormais, vous être le nouveau propriétaire.

Au regard de ses conseils, si vous vous n’y retrouvez pas, vous pouvez toujours vous rediriger vers la location appartement. 

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• La signature du compromis de vente pour l’achat d’un appartement
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Il peut arriver que les offices HLM proposent des appartements à la vente. Ces appartements sont d’ailleurs très recherchés, car le prix d’achat n’est pas très élevé. De plus, ils sont généralement bien situés si l’on ne tient compte que de l’importance des activités commerciales exercées sur les lieux.

Les critères d’éligibilités d’un appartement HLM

Tout locataire en HLM peut, à n’importe quel moment, demander à acheter un logement à l’organisme HLM propriétaire dont il fait la location appartement. Aucune condition n’est requise pour faire cette acquisition, même pas une durée minimale d’occupation du logement et encore moins un revenu plafond. On entend par locataire en HLM aussi bien le signataire du contrat de bail que son conjoint. Les descendants et ascendants, sous réserve de répondre à quelques conditions liées aux ressources, peuvent également en faire la demande d’achat immobilier.

Si l’office HLM met en vente des logements vides situés dans des immeubles HLM, les locataires sont prioritaires sur la liste des acquérant. Ceux-ci disposent de 60 jours pour se manifester, faute de quoi, l’appartement sera proposé à des acheteurs qui ne sont pas locataires. À noter que l’organisme HLM doit faire savoir sa décision de vendre via des affiches dans les immeubles et d’annonces dans les journaux régionaux.

Les obligations de l’office HLM

Un organisme HLM ne peut vendre que les appartements dont ils sont propriétaires depuis plus de 10 ans. En outre, seuls les logements en bon état d’entretien et répondant aux normes minimales d’habitabilité fixées par décret peuvent être proposés à la vente. Par ailleurs, même si c’est l’organisme qui décide pleinement de vendre son bien immobilier, sa décision pour être applicable ne peut souffrir d’aucune opposition que ce soit de la part du préfet. Ce dernier dispose de deux mois pour se prononcer sur la question. Le prix de vente est fixé par l’organisme HLM sur recommandation du service des domaines.

Avant la conclusion de la vente, l’organisme HLM doit vous indiquer par écrit le montant des charges locatives. Éventuellement, si elles existent, l’office doit également présenter aux futurs acquéreurs les charges de copropriété des deux dernières années. À ces documents, s’ajoute un listing des travaux effectués ces cinq dernières années sur les parties communes. À titre facultatif, l’organisme peut préciser les travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait recommandé de réaliser comme le chauffage electrique. C’est également le propriétaire du logement qui fixe le prix de vente.

Comment faire une demande d’acquisition ?

Les locataires qui désirent acheter leur logement doivent envoyer une lettre recommandée à l’office HLM dans laquelle ils indiquent leur souhait de devenir propriétaire de l’appartement qu’ils occupent. L’office HLM, le maire et le préfet étudient conjointement la demande afin de décider de la suite à donner à la requête. Cette décision est notifiée aux demandeurs dans les 2 mois qui la conclusion de l’étude.

Si vous souhaitez acheter un appartement vide dans un immeuble HLM vous devez adresser une lettre recommandée à l’office. Pendant les 2 premiers mois qui suivent la mise en vente, seule la demande des locataires d’HLM est examinée. Celles des autres acquéreurs est étudiée une fois ce délai passé et qu’aucun locataire n’est en mesure d’acheter l’appartement.

Si l’achat d’un appartement en HLM ne vous convient pas, vous pouvez toujours acheter une maison a vendre.

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L’achat d’une maison est avant tout une transaction financière. Sans moyens de financement, il n’y aura pas de transaction ! 

Le financement par emprunt

Comme pour l’achat d’une maison à vendre, il faudra donc dans un premier temps définir votre budget logement. Faites-le d’abord manuellement en estimant précisément le montant total de vos revenus. Tenez-compte uniquement des revenus réguliers. Déterminez ensuite le montant de vos charges mensuelles et ponctuelles (remboursements d’autres crédits, montant des impôts et taxes, charges fixes comme les factures d’EDF, les factures de consommation d’énergies comme le radiateur electrique, de téléphone, d’internet…) et charges courantes (nourriture, carburant, baby-sitter…). Faites la différence entre la somme des revenus et celle des charges et vous obtiendrez le montant approximatif affecté au remboursement mensuel d’un crédit immobilier. Cela dit, conservez toujours une marge de manœuvre afin de pouvoir faire face aux imprévues !

Sur plan pratique, une banque ou un établissement de crédit ne peut dépasser un taux d’endettement représentant 33 % de vos revenus. Si vous avez déjà des remboursements en cours, ce pourcentage diminuera davantage. C’est donc avec ce montant que vous allez devoir jongler pour payer le prix de la maison et faire face aux dépenses occasionnées par cet achat. Ce seront entre autres les frais de notaire, les frais liés au crédit, le coût du déménagement, les frais d’agence, la taxe d’habitation, charges de copropriété…. Et en copropriété, vous aurez des charges à payer. Autant le dire, la marge de manœuvre est limitée si vous ne disposez pas d’économies.

Les aides au financement

Le bilan précédemment dressé est loin d’être réjouissant. Mais pas de panique : l’État a prévu un « coup de pouce » pour favoriser l’accession à la propriété. Ainsi, en plus du prêt immobilier, vous pouvez prétendre à un des dispositifs destinés à compléter le montant obtenu de l’établissement de crédit. C’est le cas du Prêt à taux zéro qui cette année a été substitué par le Pts+. Il y a également le Prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt du 1 % Logement (rebaptisé Action Logement), le prêt épargne logement… etc. De plus, les conditions pour bénéficier de ces mesures sont assez légères. Elles sont surtout liées à l’affectation du bien immobilier à acheter (résidence principale ou secondaire) et au parc immobilier du futur propriétaire.

À coté de ces aides au financement, les Caisses d’Allocations Familiales proposent des aides particulièrement utiles au moment des remboursements – Allocation Logement (AL), Aide Personnalisée au Logement (APL) – et du déménagement (prime de déménagement). Il existe par ailleurs des subventions accordées aux nouveaux propriétaires qui doivent réaliser des travaux d’aménagement. Ces aides sont le plus souvent accordées par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), mais sous certaines conditions. L’État pour sa part intervient à travers l’application de crédits d’impôt lorsqu’il s’agit de travaux permettant des économies d’énergie et/ou favorisant le développement durable (travaux d’isolation, installation d’équipements de chauffage optimisés, utilisation des énergies renouvelables…).

Acheter une maison semble impossible lorsque le montant net de vos revenus n’est pas très élevé. Toutefois, en brodant avec les différentes aides qui vous sont proposées, vos aspirations à accéder un jour à un appartement peuvent très bien se réaliser. Sinon il vous faudra vous tourner vers un appartement à louer.

Article rédigé par immobilier les clés du midi

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Un compromis de vente constitue une promesse du propriétaire de vendre son bien, et inversement de l’acheteur d’acheter ce bien. Pris au sens large, il s’agit d’un acte préliminaire pendant lequel le vendeur et l’acheteur définissent les conditions de la vente

Conditions de fond du compromis

Il est recommandé de vérifier que tous les papiers sont en règle avant de signer le compromis. Aussi bien le dernier procès-verbal du syndic concernant les travaux en cours que les différents diagnostics immobilier imposés par la loi doivent être annexés au compromis. Assurez-vous également que votre chèque d’acompte est endossable et que la facture des frais d’agence est présente. Sachez que la signature du compromis de vente peut se faire sans passer par un notaire. Cependant, il est vivement recommandé d’utiliser un modèle prérempli qu’il suffit de compléter par les parties.

De la même façcon qu’une maison a vendre, le compromis de vente doit indiquer les noms et adresses du vendeur et des acheteurs. On y trouve également la superficie exacte de l’appartement ainsi que la description précise des composants du lot (appartement, cave et parking par exemple). Tout naturellement le prix de l’appartement y figure. Enfin, le compromis mentionne obligatoirement le montant des frais d’agence, celui du chèque d’acompte (il devrait représenter au maximum 10 % du prix de vente), la date de signature du contrat définitif devant le notaire et le délai légal au bout duquel vous obtiendrez le financement. Le compromis doit enfin contenir des clauses en faveur de l’acheteur. Par exemple, le notaire ne peut encaisser votre chèque de caution tant que vous n’obteniez pas votre financement.

Le contenu du compromis en détail

Concernant les diagnostics obligatoires, si l’expertise dévoile des manquements de catégorie 1, vous ne pouvez pas conditionner la réalisation de la vente à la réalisation de travaux (installation d’un chauffage electrique, salle d’eau…). Cela signifie que ce type de rapport est établi pour que l’acheteur ait à sa disposition un état de son futur appartement réalisé par un professionnel. Si ce genre de situation vous arrive, soit vous ne signez pas le compromis, soit vous demandez une baisse du prix. Lorsque le rapport est révélé après la signature, vous pouvez engager la responsabilité du vendeur pour vice caché.

Pour ce qui est du financement, avant de signer avec vous, la banque vous fera une offre de prêt. Il s’agit d’une démarche obligatoire ! Une fois votre offre de prêt entre les mains, vous disposez d’un délai de 11 jours pour vous décidez à conclure avec la banque. Pendant cette période, vérifiez que toutes les dispositions de l’offre de prêt vous conviennent : le montant accordé, le taux d’intérêt appliqué (taux fixe ou taux variable), le TEG, le montant de la prime d’assurance et les garanties, l’échéancier, la date des prélèvements pour les mensualités, les dispositions concernant le remboursement anticipé et enfin, très important, la date de mise à disposition des fonds.

Une fois le compromis signé, la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) vous accordent un délai légal de 7 jours à compter de la réception de l’exemplaire pour vous rétracter. Si c’est le cas, vous devez faire connaître votre décision par lettre recommandée, le cachet de La Poste faisant foi. Il ne vous reste plus qu’à vous poser les bonnes questions concernant l’achat ou non d’un appartement ou bien vous tourner vers la location appartement pour prendre du recul.

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En achetant un appartement, vous deviendrez logiquement copropriétaire. Désormais, les termes syndic, assemblée générale et conseils syndicaux vous seront familiers.

Tout ce que vous voulez savoir sur la copropriété

À partir du moment où un immeuble est constitué de lots appartenant à plusieurs propriétaires différents, sa gestion est faite en copropriété. Les parties privatives sont destinées à la jouissance exclusive par son copropriétaire. En revanche,  les parties communes sont la propriété de tous les copropriétaires. Qu’il s’agisse d’une copropriété en formation ou d’une copropriété plus ancienne, le fonctionnement d’une copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Depuis que l’immobilier baisse, le phénomène de copropriété a pris plus d’ampleur.

La copropriété est inexistante au moment où vous achetez sur plans. En effet, le régime de la copropriété s’applique uniquement une fois que l’immeuble est achevé. La première étape de cette application consiste à désigner un syndic. Juridiquement, un immeuble est réputé achevé lorsque tous les ouvrages prévus sont exécutés et que les éléments d’équipement nécessaires à sa jouissance sont installés. Ainsi, les appartements qui le composent sont habitables bien qu’il existe encore des imperfections (non installation d’un chauffage electrique economique par exemple…)

La copropriété dans le cadre d’un achèvement par tranches

L’achèvement par tranche consiste à échelonner dans le temps la construction des différents immeubles constituant un projet de parc immobilier. Théoriquement, le statut de la copropriété est appliquée une fois que tous les bâtiments compris dans le programme sont habitables, que ce soit pour la vente ou pour la location appart. Cette option cependant ne convient pas aux premiers acheteurs qui souhaitent s’organiser une fois en possession de leurs nouveaux biens. Ainsi, dans la réalité, l’organisation est beaucoup plus pragmatique puisque le concept de « lots transitoires » a vu le jour pour pallier à ce manquement. Le lot transitoire désigne un appartement acheté dans un immeuble encore en construction bien que d’autres édifices du programme immobilier dans lequel il s’insère sont déjà achevés.

Le syndic

Un immeuble qui vient d’être placé sous le régime de la copropriété est géré par un syndic provisoire dont la désignation s’est faite  à l’initiative du promoteur. L’enjeu est d’assurer le fonctionnement au plus vite de la copropriété. Cependant, la nomination de ce syndic nécessite une ratification à la majorité absolue de l’intégralité des copropriétaires. Autrement dit, pour pouvoir exercer son mandat, le syndic dont obtenir l’approbation de plus de la moitié des copropriétaires. Le promoteur dispose d’un an pour obtenir cette ratification.

Cependant, chaque propriétaire est libre de proposer la candidature d’autres syndics en assemblée générale. Pour cela, il vous faut d’abord recueillir les propositions de contrats émanant d’autres syndics. Puis, vous devez communiquer votre question relative à la nomination d’un autre syndic au syndic provisoire pour que ce dernier l’insère à l’ordre de jour avant d’envoyer les convocations à l’assemblée générale. Dans cette démarche vous devez également faire parvenir au syndic tous les contrats de syndics recueillis par lettre recommandée.

La mission de l’assemblée générale ne se limite à la désignation du syndic. Toutes les décisions qui touchent de près ou de loin la copropriété sont prises par elle à condition que la question soit prévue dans un ordre du jour scrupuleusement rédigé par le syndic. Enfin, le conseil syndical a été institué pour venir en assistance au syndic.

Article rédigé par maison a vendre les cles du midi

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Se lancer dans un investissement locatif c’est se créer un patrimoine immobilier particulièrement utile en période de crise. L’investissement locatif est possible même en matière d’appartement.

Les avantages d’un appartement à des fins locatives

Le loyer qui sera perçu mensuellement constitue des revenus réguliers pour l’avenir. Par exemple, une fois arrivé à la retraite. En outre, il facilite le remboursement d’un emprunt et allège de ce fait votre budget mensuel. Très vite, vous aurez réussi à rembourser l’intégralité du crédit. Pour finir, cet location appartements constitue un patrimoine dont vos héritiers hériteront.

En achetant un appartement neuf destiné à la location, vous avez droit à de nombreux avantages financiers. Ainsi, les frais liés à l’achat sont réduits puisqu’ils représentent 3 à 4 % du prix alors qu’ils se situeraient entre 7 à 8 % dans le cas d’un ancien appartement. Par ailleurs, certaines communes exonèrent totalement ou partiellement le nouveau propriétaire de la taxe foncière pendant 2 ans. À tout ceci, viennent s’ajouter un taux d’intérêt préférentiel ainsi que des réductions d’impôts. Ces derniers sont appliqués en vertu du  dispositif Scellier.

Enfin, l’achat d’un bien occupé présente des atouts non négligeables. D’abord, la rentabilité est immédiate. De plus, l’appartement est décoté, c’est-à-dire que son prix de vente est inférieur à celui du marché. Très souvent, la différence de prix se situe entre 5 et 35 %. Dernier point, la présence des revenus locatifs réguliers immédiats est particulièrement appréciée par la banque si le futur propriétaire a recours à un crédit immobilier pour réaliser l’acquisition d’un bien immobilier particulier.

Les précautions à prendre lors d’achat d’appartement à des fins locatives

Il est mieux de réaliser ses investissements locatifs dans les villes, car la demande locative y est importante. D’une façon générale, il vaut mieux privilégier les régions économiquement dynamiques et qui connaissent une excellente croissance démographique.

La qualité de la construction est également un point à ne pas négliger, car cela permet de diminuer les frais d’entretien et de rénovation. Quoi qu’il en soit, vous devez toujours prévoir un budget pour entretenir l’appartement et ainsi, prévenir toute dégradation, celle-ci pouvant impacter le niveau du loyer. Sans parler des mises aux normes de conformité imposées par les dispositions légales à venir comme la mise en place d’un radiateur electrique economique ou non par exemple.

Par ailleurs, vous vous devez de comparer les prix pratiqués pour le même type d’appartement ou des maison a vendre sud, dans le même style de quartier. Quelles que soient les conclusions, il faut toujours négocier à la baisse les offres qui vous sont faites. Parallèlement, ne proposez pas un loyer trop élevé au risque de voir les locataires s’enfuir. Pour résumer, achetez votre appartement au moment où les prix de l’immobilier s’effondrent. Ainsi, cela vous permettra de pratiquer des loyers attractifs sans avoir à rogner sur la rentabilité de votre investissement.

Enfin, protégez-vous des mauvais locataires insolvables en souscrivant une « assurance loyer impayé ». Cette garantie aura pour effet de baisser le rendement de votre appartement, mais en contrepartie vous vous exposerez moins au risque d’un investissement locatif à perte.

L’investissement locatif est un investissement pérenne et toujours rentable, quelle que soit la conjoncture économique. Le choix d’un appartement vous permettra de mieux cibler l’emplacement de votre futur placement.

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Après plusieurs visites d’appartements à des fins de comparaison, vous avez enfin trouvé le bon ! Voici comment doit se dérouler la suite.

Visiter scrupuleusement et à plusieurs reprises l’appartement

Une fois que vous avez trouvé l’appartement qui vous plaît, il est recommandé d’y organiser plusieurs séances de visites pendant la semaine, mais également le week-end. Et toujours à des heures différentes. Ces visites sont une occasion de dresser un état des lieux notamment en matière de plomberie, d’installation et de chauffage électrique. En outre, exigez du propriétaire qu’il vous présente le PV de l’assemblée générale de la copropriété, le carnet d’entretien du bâtiment, les règles de répartition des charges. Demandez-lui également les appels de taxe foncière et de taxe d’habitation et les diagnostics techniques obligatoires (plomb, amiante, termites, gaz, performance énergétique…). Consultez également le cadastre pour s’assurer que la surface indiquée sur l’offre immo correspond à celle affichée sur le plan.

Passez aussi le quartier au peigne fin pour avoir une idée de l’environnement dans lequel vous allez habiter : intensité du trafic, présence de commerces de proximité, existence de transports collectifs, distance entre l’immeuble et les services publics, dont les écoles. L’objectif étant que tout ce dont vous avez besoin au quotidien se trouve dans le quartier. Renseignez-vous également sur les projets d’urbanisation en cours ou à venir, histoire de vous imaginer comment sera le quartier à court terme. Ces politiques d’aménagements urbains influeront sur la valeur future de votre bien immobilier. Vigilance cependant, car ces projets risquent également d’entraîner la disparition de votre immeuble !

Négocier le prix de l’appartement

La négociation du prix de l’appartement ne se fait pas de façon arbitraire. Comme pour les maisons a vendre, le montant négocié dépendra de l’évaluation que vous ferez du prix des travaux requis, à moins que l’appartement soit acheté neuf ! Si l’appartement nécessite des rénovations (murs, sols, plafonds) et qu’en plus l’électricité et la plomberie sont à refaire, imputez leurs coûts sur le prix proposé. Et ce, même si vous êtes un passionné de bricolage, car dans ce cas, il y aura des fournitures à acheter. Par ailleurs, essayez de connaître la date de mise en vente de l’appartement pour avoir une idée de l’ancienneté de l’annonce. Si celle-ci est trop vieille, cela signifie que soit le prix est exorbitant, soit l’environnement dans lequel se trouve l’appartement présente trop d’inconvénients. Et si en plus le prix n’a cessé d’être revu à la baisse, il y a fort à parier que c’est parce que le vendeur a du mal à trouver un acheteur.

Avant de faire votre offre, n’hésitez pas à faire appel à un expert pour savoir la valeur réelle de l’appartement. Si elle correspond effectivement au prix proposé par le vendeur, demandez une baisse symbolique. Si la valeur est inférieure au prix, libre à vous de tenter ou non une contre-offre en se focalisant par exemple sur quelques inconvénients de l’appartement. Quelle que soit la situation, mettez-vous toujours à la place du vendeur au moment de négocier pour mieux comprendre son état d’esprit et ainsi, anticiper ses réponses.

Si la négociation n’aboutit pas, il ne vous reste plus qu’à retrouver un nouvel appartement ou vous rediriger vers un appartement location biens moins onéreux qu’un achat immobilier.

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Qui dit appartement, dit copropriété, à moins d’acheter tout l’immeuble. En plus des charges inhérentes à l’appartement, il existe celles liées à la copropriété et souvent, la facture est salée. D’autres obligations incombent également aux propriétaires. Elles sont consignées dans le règlement de copropriété. 

Les charges de copropriété et le budget prévisionnel

Les charges courantes figurent dans le budget prévisionnel de la copropriété en immobilier. Il s’agit en premier lieu des dépenses d’administration, de fonctionnement et de maintenance des parties et équipements communs (chauffage electrique, chaudière, ascenseur…). Le budget porte également sur la gestion financière des contrats de fourniture d’électricité, de gaz et d’eau. Enfin y sont abordés les coûts des travaux de maintenance. Les charges exceptionnelles quant à elles ne sont pas prévues par le budget prévisionnel. L’acquittement de ces charges requiert l’accord préalable des copropriétaires lesquels prennent leur décision uniquement lors d’une réunion en assemblée. On englobe dans les charges exceptionnelles les travaux de conservation de l’immeuble et de la location appartement ainsi que l’installation d’un nouvel équipement comme un ascenseur par exemple.
La répartition des charges est également à inclure dans le budget prévisionnel. Ce dernier impose le paiement de provisions sur charges à payer trimestriellement, ainsi que la répartition du montant entre les copropriétaires. Celle des charges générales, qui portent sur les parties communes, est déterminée en fonction des tantièmes de copropriété affectée à chaque lot. Concernant la répartition des charges relatives aux équipements et aux services collectifs, celle-ci est faite en fonction de l’usage qui est fait de l’équipement par chaque copropriétaire. Ainsi, ceux habitant au premier étage participeront moins aux dépenses liées à l’entretien de l’ascenseur que ceux occupant le dernier étage.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété désigne le texte fondateur qui énonce les règles auxquelles sont soumises les copropriétaires, dans l’administration de leur bien immobilier commun. Autrement, il indique comment est géré l’immeuble. Le règlement de copropriété est avant tout un contrat. Cependant, le consentement des parties n’est pas requis, car il s’impose de facto dès lors que vous possédez un lot de la copropriété. Voilà pourquoi on parle de règlement et non de contrat de copropriété. Il résulte de ce statut que sur le plan juridique, une violation du règlement ne constitue pas une faute délictuelle, mais bel et bien contractuelle. Enfin, le délai de forclusion est de 10 ans.

Le règlement impose la destination de l’immeuble : commerciale, habitation, mixte c’est-à-dire que le propriétaire peut à la fois y exercer des activités professionnelles et résider dans l’appartement. Le règlement détermine également les parties communes ainsi que les parties privatives et partant de là, il décrit comment doivent être administrées les parties communes. Enfin, il définit la répartition des charges. Avant d’acheter votre appartement, lisez le règlement de copropriété ainsi que les comptes-rendus des assemblées générales. Ainsi, vous saurez si de gros travaux ont été votés. Quant à l’agent immobilier, il doit vous communiquer un relevé du montant mensuel des charges de copropriété de l’année précédente l’achat.

Au vu de ces éléments, il est donc faux de dire que la possession d’un appartement engage moins de frais que lorsque l’on est propriétaire d’une maison a vendre.

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Acheter un appartement sur plan c’est acquérir un bien immobilier neuf, qui respecte les nouvelles normes en matière d’isolation, de sécurité et de confort. Aucun travaux n’est donc en principe nécessaire. Lorsque vous achetez un appartement qui n’est pas encore construit, vous concluez avec le promoteur un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), une opération plus connue sous le nom de vente sur plans.  La loi prévoit trois étapes dans cette transaction : la signature du contrat de réservation, celle de l’acte définitif devant notaire et la livraison de votre appartement.

Le contrat de réservation d’un appartement sur plan

En signant ce contrat, le vendeur vous réserve un appartement dans son programme immobilier. La signature de ce contrat se passe sous seing privé, donc sans l’intervention du notaire. Sa validité toutefois est conditionnée au respect de plusieurs conditions de fond. Par exemple,  le contrat doit décrire précisément le logement. Ou encore, le prix prévisionnel de vente y est indiqué ainsi que le délai au bout duquel les parties pourront procéder à la signature de l’acte de vente définitif. Concernant le financement, la loi exige seulement qu’au moment de la signature de la vente définitive, vous soyez en mesure de procéder au paiement. Par précaution, il vous est conseillé de signer le contrat de réservation sous condition suspensive d’obtention du crédit immobilier, de la même manière que pour une maison a vendre. Si le financement vient du promoteur lui-même, ce dernier doit en préciser les modalités dans le contrat de réservation.

L’acte de vente définitif d’un appartement sur plan

Selon l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, l’acte de vente définitif doit être un acte notarié avec la possibilité de partager les honoraires entre les parties. L’acte de vente n’est pas obligé de contenir une date de livraison bien définie. D’ailleurs, beaucoup de contrats prévoient un prolongement des délais lorsque se produisent des intempéries, une grève ou que l’un des fournisseurs tombe en faillite. Cette exception dans le fond fait souvent oublier que l’acte de vente définitif s’accompagne obligatoirement d’une série de documents permettant une description précise de l’appartement. On pourra par exemple citer les plans du logement avec toutes les indications de surfaces de chaque pièce, une notice décrivant les éléments d’équipement livrés avec l’appartement (chauffage electrique, mobilier…), le règlement de copropriété, toutes les dispositions financières (prix, modalités de révision, de paiement…) et bien entendu le délai de livraison.

La livraison de l’appartement

Le jour de la livraison, il est important de faire le tour de l’appartement afin de s’assurer la totale conformité du logement aux descriptions du contrat. Cette visite vous permet également de constater les éventuels défauts de conformité ou les vices de construction apparente. S’il en existe, vous êtes invité à décrire ses imperfections sur le procès-verbal de livraison. Ensuite, vous avez un mois à compter de la date de livraison pour informer le vendeur des vices apparents non constatés le jour de la livraison et faire jouer la garantie des vices apparents. C’est également au moment de la livraison que vous soldez le prix. Toutefois, en cas de réserves formulées, la loi vous autorise à ne rien payer tant que vendeur n’ait pas résolu les défauts ou vices.

Il sera toujours temps pour vous de réfléchir sur ce que vous souhaitez réellement, faire l’achat d’un appartement ou continuer la location appartement.

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Comment savoir à combien vous reviendra au final l’achat d’un appartement ? Voici une série de dépenses auquel vous devez vous soumettre

Les frais de notaire

La signature de l’acte authentique de vente (ou contrat) implique le paiement de plusieurs frais que l’on pourrait classer en deux catégories : les taxes d’une part et les honoraires du notaire d’autre part. Pour la première catégorie, notez que si vous achetez un appartement dans un immeuble en l’état futur d’achèvement, comme pour une maison a vendre, vous aurez à vous acquitter d’une TVA de 19,60 % à verser auprès du notaire. À cette TVA s’ajoute la taxe de publicité foncière, représentant environ 0,715 % du montant HT de la vente. Concernant les anciens appartements, vous aurez à payer uniquement des droits d’enregistrement, composés entre autres des taxes départementales, communales et étatiques.

Concernant les honoraires du notaire, ils sont déterminés par la loi selon un pourcentage de la valeur de l’achat immobilier. Pour un montant inférieur à 6 500 euros par exemple, le notaire perçoit 4,784 % de la valeur de l’acquisition (TVA incluses). Pour un achat d’une valeur supérieure à 30 000 euros, son émolument représente 0,9867 % de la valeur de l’opération (TVA incluses). Dans le cas d’une transaction portant sur un appartement neuf, le montant des honoraires est dégressif. Ainsi, si l’immeuble comprend entre 11 et 24 logements, il représentera 4/5 des taux légaux. Si l’opération concerne un immeuble de 25 à 99 logements, le ratio passe à 2/3.

Les frais relatifs au crédit immobilier

L’Assurance Décès Invalidité est appréciée par les banques qui n’hésitent d’ailleurs pas à l’exiger. Toutefois, la Loi Lagarde permet à l’emprunteur de souscrire un contrat d’assurance auprès de l’assureur de votre choix. Le coût de l’assurance dans ce cas représente environ 0,4 % du montant emprunté. Si vous optez pour une souscription au contrat groupe de la banque, le paiement de la prime est échelonné sur la durée de remboursement du crédit. Il est enfin possible de souscrire une assurance perte d’emploi, fortement conseillée en période de crise.

Les frais de dossier devraient représenter en moyenne 1 % du montant de l’emprunt même s’ils sont différents d’un établissement à l’autre. Il arrive que la banque fixe un plafond lorsque le montant du crédit excède un seuil bien précis. Aux frais de dossier s’ajoutent les frais de garantie dont le montant dépend du type de garantie que vous êtes en mesure de présenter : une hypothèque pour un appartement neuf, un privilège lorsque la garantie porte sur un logement existant ou une caution mutuelle à solliciter auprès d’un organisme spécialisé. Bien entendu, si vous avez recours à un courtier pour trouver le financement, il faudra prévoir ses honoraires.

En plus de ces frais incontournables, il y a les dépenses d’installation (électricité, chauffage electrique…), la taxe d’habitation, la taxe foncière ainsi que les charges prévues par le règlement de copropriété (provisions sur charges, abondement au fonds de roulement…).  Et pour une estimation davantage proche du réel,  n’oubliez pas que le coût d’un crédit immobilier s’évalue avec le Taux Effectif Global et non le taux d’intérêt nominal.

Vous disposez d’un délai de rétractation après la signature du crédit si vous regrettez votre achat et préférez vous tourner vers une location appartement, qui aurait un coût moindre à court terme.

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